Die Mietsache muss einen Mangel aufweisen oder es muss eine zugesicherte Eigenschaft nicht erfüllt worden sein.

Hiermit sind Eigenschaften gemeint, die für die Nutzung und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Dabei muss das Fehlen der Eigenschaft zu einer nur unerheblichen Minderung der Gebrauchsmöglichkeit der Mietsache führen. Eine Zusicherung des Vermieters liegt jedoch nur dann vor, wenn dieser die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft übernommen hat und zusätzlich kenntlich gemacht hat, dass er für alle Folgen eines Fehlens dieser Eigenschaft einsteht..

Liegt nur eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit vor, so kann keine Mietminderung erlangt werden. Unerheblich meint dabei, dass der Mangel oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft nicht zu einer drastischen Verschlechterung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt sowie leicht erkennbar ist und schnell und kostengünstig beseitigt werden kann. Beispiel: kurzer Heizungsausfall, mangelhafter Wasserhahn in der Küche. Ausnahme: Erfordernis der Erheblichkeit bedarf es nicht, wenn der Vermieter eine Eigenschaft zugesichert hat. Hatte der Mieter bei Vertragsschluss Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von dem Mangel, so ist eine Mietminderung auch nicht durchsetzbar. Hierbei ist zu beachten, dass es genügt, wenn nur einer von mehreren Mietern Kenntnis von dem Mangel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte. Wurde dem Mieter der Mangel allerdings durch den Vermieter arglistig verschwiegen, so bleibt das Minderungsrecht bestehen. Kannte der Mieter den Mangel und hat die Mietsache dennoch angenommen, so kann er sein Minderungsrecht nur dann geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehalten und dabei den Mangel, aufgrund deren er sich seine Rechte vorbehalten hat, genau bezeichnet hat und dem Vermieter davon in Kenntnis gesetzt hat, dass der Mieter dabei nicht auf seine Gewährleistungsrechte verzichten will. Fällt dem Mieter ein Mangel auf, so muss er diesen unverzüglich dem Vermieter melden und diesen dabei konkret beschreiben, sodass sich der Vermieter eine Vorstellung von Art und Umfang des Mangels machen kann. Lässt sich der Mieter hierbei zu viel Zeit oder meldet den Mangel gar nicht, dann verwirket er sein Recht auf Mietminderung. Ausnahme hiervon ist, wenn er davon ausgehen durfte, dass der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hatte. Auch im Falle, dass der Mieter den Mangel selbst ganz oder teilweise verursacht hat, führt dies je nach der Höhe seiner Beteiligung zum Ausschluss seines Minderungsrechts. Mietminderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn eine Gebrauchsbeeinträchtigung aufgrund von energetischen Modernisierungsarbeiten erfolgt, die nicht länger als 3 Monate dauert.

Die Miete kann unmittelbar von dem Zeitpunkt, in dem die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist und hierfür kein Ausschlussgrund vorliegt, bis zur Beseitigung des Mangels, gemindert werden. Also nicht erst mit Erklärung an den Vermieter, sondern rückwirkend vom Zeitpunkt des Auftretens des Mangels, dies aber auch nur dann, wenn der Mangel unverzüglich dem Vermieter mitgeteilt wurde. Teilt der Mieter dem Vermieter den Mangel erst verspätet mit, so kommt eine Mietminderung zwar nicht rückwirkend von Beginn an in Betracht, aber ab dem Zeitpunkt der Mitteilung an den Vermieter. Im Falle, dass der Mieter in Kenntnis eines Mangels die gesamte Miete gezahlt hat, ohne sich die ganze oder teilweise Rückforderung aufgrund des Mangels vorzubehalten, so kann er die zu viel gezahlte Miete nicht zurückfordern, auch wenn die Miete (rückwirkend) gemindert ist.

Einen allgemeinen Wert, an dem man sich für seine Mietminderung orientieren kann, gibt es nicht. Ermittelt wird der Minderungsbetrag zum einen durch die Minderungsquote und zum anderen durch die Bemessungsgrundlage. Zu berücksichtigen bei der Minderungsquote sind in jedem Einzelfall besondere Umstände. Hierbei muss herausgefunden werden, in welchem Maße die Gebrauchsmöglichkeit beeinträchtigt ist. Dabei soll sich am Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen gerichtet werden. u. A. können folgende Faktoren regelmäßig eine wichtige Rolle spielen: • Schwere des Mangels • Dauer und Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung • Höhe der Miete • Alter der Wohnung bzw. des Gebäudes • Liegen eine Funktionsbeeinträchtigung oder eine optische Beeinträchtigung vor? • Lage der Wohnung und deren Umgebung • (Un-)Bewohnbarkeit der Wohnung • Wohnfläche • Mitverschulden des Mieters Keine Rolle hingegen spielt es, ob der Mieter die Gebrauchsbeeinträchtigung tatsächlich zu spüren bekommen hat oder ob er in diesem Zeitraum gar nicht in seiner Wohnung gewesen ist. Die Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist die monatliche Bruttowarmmiete, also die Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkosten. Die Minderungsquote wird in % angegeben, welche im Wege der Prozentrechnung von der Bruttowarmmiete abgezogen wird. Im Allgemeinen kann sich aber auch an der Mietminderungstabelle orientiert werden, in der man auf ähnliche Sachverhalte stoßen und anhand dessen den Minderungswert ermitteln kann. Wichtig: Eine Fehleinschätzung der Höhe der Mietminderung führt dazu, dass der Mieter in Zahlungsrückstand gerät und den Restbetrag nachzahlen muss. Im schlimmsten Fall kann es sogar zu einer fristlosen Kündigung führen. Daher ist es ratsam, zunächst die Miete in voller Höhe zu zahlen und sich die Rückforderung wegen einer Minderung aufgrund eines konkreten Mangels vorzubehalten. Auf diesem Weg besteht nicht das Risiko einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und auch nicht der Verlust des Rückforderungsrechts.

Zurückbehaltungsrecht Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht, so darf der Mieter seinem Zurückbehaltungsrecht nachkommen und somit das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrags zusätzlich zurückbehalten. Nach der Beseitigung der Mängel muss er diesen Betrag jedoch dem Vermieter erstatten. Recht zur Selbstabhilfe und Aufwendungsersatzanspruch Der Mieter kann den Mangel auch selbstständig beseitigen, wenn dies der Vermieter trotz Fristsetzung nicht macht. Die dabei entstehenden Kosten kann der Mieter anschließend als Aufwendungsersatz vom Vermieter zurückverlangen. Beseitigungsanspruch Weigert sich der Vermieter, die entstandenen Mängel zu beseitigen, so kann der Mieter ihn bei Gericht verklagen. Schadensersatzanspruch Führt der Mängel zu einer gesundheitlichen Beeinträchtigung des Mieters oder eines seiner Familienangehörigen, so steht ihm ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Außerordentliche/fristlose Kündigung aus wichtigem Grund In besonders schwerwiegenden Fällen, z. B. aufgrund einer Gesundheitsschädigung, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Fallen durch den Umzug Mehrkosten an, kann der Mieter diese als Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Prüfen Sie zunächst das Vorliegen eines Sachmangels. Dieser liegt vor, wenn der Zustand der Mietsache wesentlich von dem, was im Mietvertrag vereinbart worden ist, abweicht, die Wohntauglichkeit also beeinträchtigt ist. Es sollte also als allererstes ein Blick in den Mietvertrag geworfen werden! Wenn im Mietvertrag allerdings nichts vereinbart worden ist, dann muss nach der allgemeinen Verkehrsanschauung beurteilt werden, welcher Zustand ein geeigneter für ein Mietverhältnis ist. Beispiele für Sachmängel: Schimmel- oder Feuchtigkeitsbildung, Ausfall oder unzureichende Leistung der Heizung, defekte Elektrogeräte. Prüfen Sie auch die Rechtsmängel. Ein Rechtsmangel liegt dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Verbrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder teilweise untersagt wird. Das Recht eines Dritten meinte dabei hauptsächlich private Rechte, wie z.B. Rechte anderer Wohnungseigentümer oder in Fällen einer Doppelvermietung das Recht auf die Mietsache. Ausreichend für einen Rechtsmangel ist jedoch nicht, dass ein Recht für einen Dritten besteht. Dieser muss sein Recht erst in Anspruch nehmen, damit ein Rechtsmangel besteht.